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Baurecht

Wann darf überhaupt gebaut werden?

Ob Sie ein Grundstück bebauen können, hängt davon ab, ob Sie grundsätzlich ein Baurecht haben. Nur dann ist es möglich, auch eine Baugenehmigung für das geplante Bauprojekt zu bekommen.


Bevor Sie also den Kaufvertrag über ein Grundstück abschließen, sollten Sie die Bebaubarkeit des Grundstücks feststellen. Dabei hilft Ihnen Ihr Architekt oder das zuständige Amt bzw. die Gemeinde. Dabei sollten Sie sich nicht alleine auf mündliche Zusagen verlassen, sondern auf die schriftliche Zusage bestehen. Dies geschieht am besten in Form einer behördlichen Darlegung der baurechtlichen Situation.

Grundsätzlich hängt das Baurecht von verschiedenen Faktoren ab:

Bauen innerhalb eines Bebauungsplanes

Gibt es bei Ihrer Gemeinde/Kommune einen Bebauungsplan und gehört Ihr Grundstück dazu? Dann ist die Gemeinde zur Auskunft verpflichtet. Ein Grundstück innerhalb eines Bebauungsplanes ist in der Regel zu bebauen, wenn dessen Erschließung gesichert ist und das geplante Bauprojekt den Maßgaben des Bebauungsplans entspricht. In diesen Fällen haben Sie fast immer ein Baurecht.

Bauen innerhalb bebauter Ortsteile

Besteht kein Bebauungsplan, prüfen Sie, ob Ihr Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt. Wenn ja, leitet sich daraus automatisch ein Baurecht ab, wenn die Erschließung gesichert ist.

Strittig kann allerdings die Frage sein, ob es sich tatsächlich um einen Ortsteil handelt oder nicht. Ihre Gemeinde gibt darüber Auskunft.

Vor allem am Ortsrand ist die Zugehörigkeit zu einem Ortsteil oft strittig. Die Gemeinden möchten die weitere Zersiedelung der Landschaft verhindern. Wenn sich Ihr Grundstück in einer solchen Lage befindet, klären Sie unbedingt ab, ob es sich überhaupt um einen Ortsteil handelt. Erkennbar wäre dies durch den Zusammenhang einer Siedlung: Ist Kleingewerbe vorhanden, ein Laden, eine Arztpraxis, eine Kirche oder eine Kultureinrichtung? Gibt es eine asphaltierte Zufahrtstraße - oder nicht? Wenn ja, stehen Ihre Chancen gut.

Falls nein, haben Sie wenig Chancen, ihr Grundstück so wie geplant zu bebauen.

Bauen im Außenbereich:

Falls sich herausstellt, dass sich Ihr Grundstück im Außenbereich einer Gemeinde befindet, so liegt es auch außerhalb eines Bebauungsplans und damit haben Sie nur in Ausnahmefällen ein Baurecht. Man spricht dann von "begünstigen Vorhaben".

Sollten Sie beispielsweise ein Grundstück mit einem abrissfähigen Haus im Außenbereich der Gemeinde erben, dann könnten Sie es abreißen und an derselben Stelle ein neues, gleich großes Gebäude (mit gleicher Nutzung) bauen. Dazu muss die Behörde allerdings anerkennen, dass das alte Gebäude abrissfähig ist. Notfalls muss ein Gutachter dies zweifelsfrei bestätigen.

Falls das Gebäude sanierungsfähig ist, so könnten Sie es in den ursprünglichen Zustand versetzen lassen. Allerdings wären weitere Gebäude oder Anbauten unzulässig.

Auf einem unbebauten Grundstück dürften Sie kein Wohnhaus bauen, allenfalls so genannte privilegierte Vorhaben wären möglich. Dazu zählen Scheunen oder Energieerzeugungsanlagen (Solaranlage auf dem freien Feld) ggf. auch militärische Anlagen oder Industrieanlagen.

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Bauordnungsrecht
Baurechtsstreit